مع التوسع العمراني الهائل الذي شهدته مصر خلال العقدين الأخيرين، لم تعد «الكمبوندات» أو التجمعات السكنية المغلقة ترفاً نادراً، بل باتت تشكل نمطاً عمرانياً واسع الانتشار؛ حيث تشير التقديرات إلى وجود ما بين 1500 إلى 2000 مجمع سكني خاص، بخلاف مئات التجمعات والمشروعات المغلقة التي شيدتها الهيئات، والنقابات، وصناديق الاستثمار الحكومية والخاصة.
ورغم الحداثة المعمارية التي تبدو عليها هذه المشروعات من الخارج، إلا أن الغالبية العظمى منها تعيش خلف بواباتها أزمة إدارية وتشريعية صامتة: نزاعات على أموال الودائع والصيانة، انتهاء ولاية مجالس الإدارات دون تسليم، استقطاب شخصي بين الملاك، وتجميد للحسابات البنكية يهدد بتوقف المرافق الحيوية كالأمن والنظافة والكهرباء.
وسط هذه الأزمة المتكررة وطنياً، تبرز تجربة «مبادرة إنقاذ كمبوند زهرة العبور» بمدينة العبور، كخارطة طريق توافقية ونموذج عملي رفيع، يقدم حلاً مؤسسياً متكاملاً يمكن استنساخه في مختلف التجمعات السكنية التي تعاني تعثر المرحلة الانتقالية وفقدان بوصلة الرقابة المالية.
الفراغ الإداري.. الخطر الأكبر على الثروة العقارية
تنشأ الأزمة عادة عندما تنتهي الولاية القانونية لمجالس إدارات اتحادات الشاغلين، فتدخل التجمعات في نفق النزاعات الإجرائية والبلاغات المتبادلة. وفي ظل غياب آلية تسليم وتسلم سلسة، تضطر البنوك أحياناً إلى تجميد حسابات الاتحادات، ليدفع «المجمع العقاري» بأسره ثمن ذلك: مصاعد تتعطل، خدمات أمن ونظافة تنسحب، ومحولات كهرباء مهددة بالإهمال الفني الجسيم، مما يهدد استثمارات المواطنين ويخفض القيمة السوقية للوحدات.
المأزق الحقيقي لا يكمن في قلة الموارد، بل في غياب «هندسة المرحلة الانتقالية»؛ فالأطراف المتنازعة غالباً ما تفضل الاستنزاف القضائي والتشكيك المتبادل، بدلاً من تأسيس مسار إجرائي محايد يحمي المال العام للملاك ويعيد الشرعية عبر الصندوق.
خارطة طريق «زهرة العبور»: 5 ركائز للإنقاذ والحوكمة
استطاعت المبادرة المجتمعية المطروحة في «زهرة العبور» أن تصيغ وثيقة مهنية رفيعة، تُرفع لأجهزة المدن الجديدة (ممثلة في جهاز تنمية مدينة العبور) لتشكل أرضية حوكمة واقعية تستند إلى ركائز صارمة:
لجنة تسيير أعمال محايدة (غير معنية بالسلطة):
تشكيل لجنة مؤقتة (من 3 إلى 5 من قامات الملاك المشهود لهم بالكفاءة) تتولى إدارة الطوارئ لمدة 6 أشهر غير قابلة للتجديد، مع وضع شرط جوهري يقطع دابر الطموحات الشخصية: حظر ترشح أعضاء هذه اللجنة للمجلس القادم، لتظل أيديهم بيضاء ومهمتهم محصورة في إدارة الأزمة فقط.
صلاحيات مالية مقيدة وبنك محكوم بسقف طوارئ:
بدلاً من التوقيعات المفتوحة أو تجميد الحساب بالكامل، تمنح الجهة الإدارية ترخيصاً مقيداً وموجهاً للبنوك يسمح بالصرف على الضروريات العاجلة (أمن، نظافة، محولات) بحد أقصى شهري متفق عليه، مع حظر التعاقدات طويلة الأجل أو التوقيع على بياض.
حسابات بيضاء وتدقيق مالي معتمد:
فصل المحاسبة عن المهاترات الشخصية بإسناد الفحص والتدقيق لكافة الفترات المالية السابقة إلى مكتب محاسبة ومراجعة قانوني مستقل ومعتمد لدى الهيئة العامة للرقابة المالية.
هذا التقرير المحايد هو السند الحصري للجمعية العمومية لإبراء الذمة من عدمه، مع إحالة أي شبهات للنيابة وفق المسار القانوني دون تشهير.
معايير دقيقة وضخ دماء جديدة:
اشتراط التفرغ والخبرة، وتقديم صحيفة حالة جنائية، ومنع الترشح لمن سبق له شغل مناصب في مجالس الإدارات السابقة؛ ليس إقصاءً، بل لإنهاء دوائر النزاع والاستقطاب وضخ دماء جديدة تملك رؤى مهنية معاصرة.
الإشراف القضائي والتوثيق الرسمي:
ضمان نزاهة العملية الانتخابية بالكامل بطلب إشراف قضائي معتمد، وحضور ممثل رسمي لجهاز المدينة داخل قاعة مؤمنة، منعاً للتلاعب بالنصاب القانوني ولإخراج مجلس إدارة لا يطعن أحد في مشروعيته.
نحو كود وطني لحوكمة التجمعات السكنية المغلقة
إن ما تقدمه هذه المبادرة لا يخص قاطني كمبوند بعينه في مدينة العبور، بل يدق جرس إنذار ويقدم حلاً جاهزاً أمام وزارة الإسكان، وهيئة المجتمعات العمرانية، وأجهزة المدن الجديدة في كافة المحافظات.
إنّ حماية ما يقارب ألفي تجمع سكني مغلق في مصر تمثل مليارات الجنيهات من أصول وثروات الشعب، تتطلب سرعة تبني مثل هذه الأطر المؤسسية التوافقية، وتحويلها إلى لوائح إرشادية أو ملزمة تدير الفترات الانتقالية لاتحادات الشاغلين.
إن التحضر لا يقف عند حدود الأسوار والبوابات الإلكترونية، بل ينعكس في مدى قدرة قاطني هذه المجتمعات على إدارة خلافاتهم بوعي قانوني ومؤسسي.
وتظل مبادرة «زهرة العبور» دليلاً حياً على أن إرادة الملاك الواعية قادرة دوماً على ابتكار الحلول، وصيانة المرافق، وحفظ الحقوق، لتصبح التجربة روشتة إنقاذ تستحق التعميم وطنياً.
