سوق العقارات في مصر يعاني من خلل كبير

 في ظل العيوب الهيكلية وانخفاض القدرة الشرائية لدى المستهلكين، يحتاج قطاع العقارات في مصر إلى اتخاذ مسار تصحيحي.

تتجاهل سوق العقارات في مصر إشارات تحذيرية مهمة، حيث يواصل اللاعبون الرئيسيون اتباع استراتيجيات تسعير عدوانية ونمط متسارع من تطوير العقارات.

ومن أبرز هذه الإشارات التصريحات المتكررة التي يطلقها رجل الأعمال نجيب ساويرس.

وكان التعليق الأكثر لفتاً للانتباه الذي أدلى به ساويرس هو أن 70% من أسعار العقارات الحالية تتكون من فوائد متراكمة بسبب خطط التقسيط الممتدة، بدلاً من أن تعكس القيمة الحقيقية للعقار.

وأثارت هذه التصريحات موجة من الصدمة بين المشترين الذين انخفضت قدرتهم الشرائية بشكل كبير في السنوات الأخيرة بسبب أسعار العقارات في مصر التي أصبحت في كثير من الأحيان باهظة الثمن.

ووصف ساويرس أسعار العقارات في الوقت الحالي بأنها “غير منطقية” وتتحرك في المقام الأول بفعل التضخم، ورفض الممارسة السائدة في السوق بالاعتماد على جداول سداد طويلة.

ونتيجة لذلك، اعتمدت مجموعته استراتيجية التنفيذ السريع للمشروع وبيع الوحدات بأسعار وصفها بأنها عادلة وواقعية.

وتوقع ساويرس أيضًا انخفاض أسعار العقارات بنسبة تصل إلى 20%، معتقدًا أن السوق قد وصل إلى نقطة تشبع، حيث لم يعد الكثير من المشترين قادرين على تحمل الأسعار الحالية. وجادل بأن هذا سيدفع المطورين حتمًا إلى خفض أسعارهم لتحفيز المبيعات.

من المؤشرات المُقلقة الأخرى على صحة السوق، البيان الأخير لشركة مدينة مصر (مدينة نصر سابقًا)، والذي كشف عن ارتفاع غير مسبوق في إلغاء العقود، حيث بلغ 1.3 مليار جنيه مصري خلال النصف الأول من عام 2025، مُقارنةً بـ 188.1 مليون جنيه مصري في الفترة نفسها من العام الماضي، أي بزيادة تُقارب ستة أضعاف. وتُعدّ مدينة مصر من بين أكبر عشر شركات تطوير عقاري مُدرجة في البورصة المصرية. إلا أن الرئيس التنفيذي للشركة، عبد الله سلام، صرّح بأن العقود الملغاة تُمثل 6% من إجمالي المبيعات، وهي نسبةٌ تُعتبر ضمن النطاق المقبول الذي يتراوح بين 10% و12%.

وأثارت هذه التصريحات تساؤلات حول التشوهات في القطاع العقاري المصري، واحتمال تجاهل المشاكل الهيكلية بدلاً من معالجتها بشكل حاسم.

أشار محمد فؤاد، عضو مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين البريطانيين، إلى المشاكل الهيكلية في قطاع العقارات المصري. وقال إن أبرزها ضعف آليات التسعير مقارنةً بأسواق أكثر انضباطًا وأفضل إدارةً، مدفوعةً بشكل كبير بتسرع المطورين في إطلاق مشاريع دون دراسة كافية للطلب.

وتشمل القضايا الأخرى غياب التشريعات لحماية مشتري العقارات من التأخير أو الانتهاكات أو عدم الامتثال من جانب المطورين، حيث تظل السلطة القضائية الملاذ الوحيد للمستهلكين.

بالإضافة إلى ذلك، هناك نقص في الرقابة الفعالة على إدارة أموال الصيانة، لا سيما في المجمعات السكنية الكبيرة والفاخرة. وأضاف أن سوء الإدارة هذا غالبًا ما يُقوّض القيمة طويلة الأجل للمشاريع بعد تسليم الوحدات وارتفاع معدلات الإشغال.

من المشاكل الأخرى غياب القوانين واللوائح المنظمة لإدارة وتشغيل المجمعات السكنية الكبيرة والمنتجعات السياحية. هذا يُتيح للمطورين وشركات الإدارة حرية فرض قواعدهم الخاصة، مما يؤدي إلى مشاكل متكررة مثل انقطاع المياه والكهرباء، والسماح للأطفال بقيادة السيارات داخل المجمعات السكنية المغلقة، وهو ما يُمثل خرقًا أمنيًا.

ويؤدي اعتماد المطورين على مكاتب التخطيط غير المؤهلة إلى تقويض جودة واستدامة المشاريع، وخاصة تلك التي يتم تسويقها بشكل كبير على المساحات الخضراء والبحيرات الاصطناعية، والتي غالبا ما تفقد جاذبيتها بمرور الوقت وتؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات.

بالنسبة لمشتري العقارات، عادةً لا تظهر هذه المشاكل عند توقيع العقود. بل تبدأ بالظهور عندما يؤخر المطورون تسليم الوحدات أو يسلمونها بمواصفات تختلف عن المتفق عليه.

يُفاقم نقص وعي المستهلك هذه المشكلات. ينجذب العديد من المشترين إلى الحملات الإعلانية المبهرة التي تتضمن مؤثرات بصرية وإعلانات المشاهير من الممثلين أو المغنين. هذا يُربك المستهلكين بشأن الفرق بين الدعاية الترويجية المُصممة لزيادة المبيعات والشروط والعقوبات المُلزمة التي يُلزم المطورون قانونيًا بالوفاء بها.

أدى غياب آليات تسعير واضحة وشفافة إلى تفاقم حالة عدم اليقين في قطاع العقارات. ولا يُطلب من المطورين الإفصاح لعملائهم عن خططهم التمويلية لمراحل تنفيذ المشاريع.

وعلى الرغم من أن العديد من مشتري العقارات هم من المصريين المقيمين في الخارج والذين يعرفون الأطر التنظيمية في بلدانهم المضيفة التي تحمي حقوق المستهلكين في مواجهة المطورين، إلا أن الوعي بين المشترين المحليين في مصر لا يزال محدودا.

قالت خبيرة التخطيط الاستراتيجي، سالي صلاح، إن الأسعار الحالية لا تعكس واقع السوق. وأشارت إلى أن التسعير الحالي مبني على افتراض سعر صرف 100 جنيه للدولار، وهوامش تحوط عالية جدًا، وارتفاع حاد في أسعار الفائدة على خطط التقسيط الممتدة.

وبحسب تقديرات صلاح، فإن إلغاء العقود قد يصل إلى 40% من إجمالي مبيعات العقارات في عام 2025، وهو مؤشر خطير تفاقم بسبب التباطؤ الحاد في سوق إعادة البيع.

وأوضحت أن العديد من العملاء يسعون إلى تقليل التزاماتهم المالية نظرًا لارتفاع الأسعار بشكل عام. ويحجز الكثير منهم وحدات سكنية بمقدمات بسيطة، ويدفعون أقساطًا لبضعة أشهر فقط قبل إعادة بيعها بسعر أعلى من سعر المطور.

وأضافت أن هذه الفئة من العملاء لا تملك القدرة المالية ولا النية الحقيقية لامتلاك مثل هذه العقارات، بل هدفها الوحيد هو تحقيق ربح مضاربي.

يشهد سوق العقارات اليوم تشبعًا كبيرًا، مع وفرة في المعروض بأسعار تفوق القدرة الشرائية لشرائح واسعة من المجتمع. ويواجه العديد من العملاء الذين اشتروا وحدات سكنية تفوق إمكانياتهم ضغوطًا مالية متزايدة، بينما يواجه المطورون أعباءً متزايدة في سداد أقساط الأراضي وخدمة القروض المصرفية المستخدمة لتمويل مشاريعهم.

إن الانخفاض الأخير في قيمة الدولار مقابل الجنيه، وقرار البنك المركزي المصري بخفض أسعار الفائدة، عوامل لم تنعكس بعد على قطاع العقارات. وقد يؤدي استمرار انخفاض الدولار وأسعار الفائدة إلى تفاقم الضغوط، مما يدفع القطاع نحو تصحيح تصاعدي.

وأكد صلاح أن الطريق للخروج من الفقاعة نحو مرحلة تصحيحية يجب أن يبدأ بآليات تسعير شفافة وخاضعة للمساءلة ومرتبطة بدخول الناس وقدرتهم الشرائية.

ويمكن أن تشمل التدابير الأخرى تقديم حزم تمويل خالية من الفوائد للمشترين إلى جانب قدر أكبر من الشفافية في سياسات تسعير الأراضي الحكومية، والتي لا ينبغي ربطها بالدولار أو التضخم.

تُشكّل تكاليف الأراضي وحدها ما يصل إلى 50% من نفقات المشاريع في بعض المشاريع التطويرية. وأشارت إلى أنه من الممكن تحقيق سوق عقاري سليم ومتوازن خلال خمس سنوات، شريطة اعتماد سياسات إعادة هيكلة واضحة.

قال محمد مجدي، مدير الاستثمار في الأهلي صبور، إن السوق تشهد بالفعل عملية تصحيح، لكنه رفض فكرة وجود فقاعة عقارية.

وقال إن الطلب على الوحدات السكنية لا يزال يفوق العرض، مما يضطر المطورين إلى البحث عن آليات دفع وتمويل غير تقليدية تتناسب مع القدرة الشرائية للعملاء.

وأوضح أن هذا هو السبب الذي دفع استراتيجيات التسويق إلى التحول نحو تمديد فترات السداد، ما يجعل الأقساط أكثر معقولية بغض النظر عن السعر الإجمالي للوحدة.

/الأهرام ويكلي/